1. Je li čestica u građevinskom području
Građevinsko područje je dio prostora koji je prostorni plan odredio za gradnju. Izvan njega gradnja obiteljske kuće u pravilu nije moguća, bez obzira na to kako se čestica oglašava. Unutar njega plan određuje i namjenu zone, primjerice stambenu ili mješovitu.
Prostorne planove možete pregledati u javnom informacijskom sustavu prostornog uređenja. Za česticu možete zatražiti i lokacijsku informaciju: izvadak odredbi iz svih važećih planova koji se odnose na to zemljište. Gdje još nije donesen plan nove generacije, izdaje je nadležni upravni odjel u roku od 15 dana.
Za provjeru pošaljite
- Broj katastarske čestice
- Katastarsku općinu
- Kratak opis onoga što biste htjeli graditi
Lokacijska informacija nije dozvola. Na temelju nje ne može se graditi niti izraditi projekt, ona samo prenosi što planovi kažu za tu česticu.
2. Koliko se na čestici smije izgraditi
Plan za građevinsko područje propisuje koliki dio čestice smije biti pod zgradama i kolika smije biti ukupna površina svih etaža. Uz to propisuje najveći broj etaža, visinu i često oblik i nagib krova.
Te dvije brojke, koeficijent izgrađenosti i koeficijent iskoristivosti, zajedno s veličinom čestice određuju najveću kuću koju na njoj možete izgraditi, uključujući pomoćne zgrade poput garaže.
| Pokazatelj | Što određuje | Primjer |
|---|---|---|
| kig | Odnos površine pod zgradama i površine čestice | 0,30 znači najviše 180 m² tlocrta |
| kis | Odnos bruto površine svih zgrada i površine čestice | 0,60 znači najviše 360 m² ukupno |
Vrijednosti su primjer. Stvarne propisuje plan za vašu zonu.
3. Kako kuća stoji na čestici
Plan određuje način gradnje: slobodnostojeća kuća odmaknuta je od svih međa, poluugrađena se jednom stranom naslanja na među, a ugrađena s dvije. Određuje i udaljenost od ulice i od susjednih međa.
Za kuću do dvije nadzemne etaže udaljenost od međe prema kojoj gledaju prozori ne smije biti manja od 3 metra, a lokalni plan može tražiti i više. Iz tih udaljenosti proizlazi okvirna širina i dubina kuće. Kod uske čestice to je često presudno: od čestice široke 14 metara, uz 3 metra sa svake strane, kući ostaje 8 metara.
Način gradnje
- 01Slobodnostojeća: odmaknuta od svih međa, osim eventualno od ulice
- 02Poluugrađena: jednom bočnom stranom na međi
- 03Ugrađena: s dvije bočne strane na međama
4. Ima li čestica pristup i priključke
Građevna čestica mora imati pristup na prometnu površinu u skladu s prostornim planom. Ako do čestice vodi samo put preko tuđeg zemljišta, to treba riješiti prije kupnje, jer bez pristupa nema ni gradnje.
Priključke na struju, vodu i odvodnju konačno potvrđuju javnopravna tijela kroz uvjete priključenja, koje projektant pribavlja prije zahtjeva za dozvolu. Prije kupnje vrijedi pogledati postoje li mreže u ulici. Ako javne odvodnje nema, plan može dopustiti vlastiti sustav, primjerice sabirnu jamu.
5. Slažu li se zemljišna knjiga i katastar
U javnoj aplikaciji zemljišnih knjiga i katastra provjerite tko je vlasnik, ima li suvlasnika i je li čestica opterećena, primjerice hipotekom ili pravom puta. Usporedite i oblik i površinu čestice u katastru s onim što vidite na terenu.
Za građevinsku dozvolu dokaz pravnog interesa je izvadak iz zemljišne knjige. Ako se knjige i katastar ne slažu, usklađivanje traje i može odgoditi cijeli projekt, pa je to bolje znati prije potpisa ugovora.
6. Pisano izvješće prije nego što kupite
Sve ovo za vas provjeravamo i šaljemo pisano izvješće u roku od tri radna dana. U njemu je što se na čestici smije graditi, kolika kuća stane, kako može stajati na čestici i na što treba paziti prije kupnje.
Prvi razgovor i okvirna provjera čestice su besplatni. Plaća se detaljna provjera s pisanim izvješćem. Ako nakon kupnje s nama nastavite projektiranje kuće ili zgrade, njezin iznos oduzimamo od cijene projekta.
Izvješće obuhvaća
- 01Građevinsko područje i namjenu prema prostornom planu
- 02Najveću površinu kuće prema kig i kis, broj etaža, visinu i krov
- 03Način gradnje, udaljenosti od međa i okvirnu širinu i dubinu kuće
- 04Mogućnosti za pomoćne zgrade
- 05Pristup, stanje zemljišne knjige i katastra i treba li geodetska snimka
Česta pitanja o provjeri zemljišta
Mogu li sam provjeriti što se smije graditi?
Osnovno možete: planove u javnom pregledniku i lokacijsku informaciju za česticu. Odredbe planova pišu se općenito za cijelu zonu, pa ih treba primijeniti na konkretnu česticu. To radimo u provjeri.
Prodavatelj kaže da će čestica uskoro postati građevinska. Što onda?
Granice građevinskog područja mijenjaju se samo izmjenom prostornog plana, a ishod tog postupka nitko ne može unaprijed obećati. Čestica je građevinska tek kad je to propisano važećim planom.
Treba li mi geodetska snimka već prije kupnje?
Za projekt je geodetska podloga uvijek potrebna. Treba li već prije kupnje, recimo kod uske čestice gdje svaki metar odlučuje, napišemo u izvješću.
Koliko traje i koliko košta provjera?
Izvješće šaljemo u roku od tri radna dana. Cijenu javljamo kad pošaljete podatke o čestici, a ako s nama nastavite projektiranje, iznos provjere oduzimamo od cijene projekta.