1. Troškovnik nastaje iz glavnog projekta
Kod kredita za gradnju kuće banka traži troškovnik radova iz kojeg se vidi koliko će gradnja koštati. Izrađuje se na temelju glavnog ili izvedbenog projekta. Za obiteljsku kuću izvedbeni projekt nije obvezan, pa je podloga u pravilu glavni projekt: arhitektura, konstrukcija i instalacije.
Glavni projekt već sadrži iskaz procijenjenih troškova građenja, ali to je okvirna procjena po strukama. Troškovnik razrađuje radove stavku po stavku, s opisom, količinom i cijenom. Tek iz njega banka i procjenitelj vide za što točno ide novac.
Za troškovnik pošaljite
- Glavni projekt svih struka, ako ga nismo izradili mi
- Materijale i opremu koje ste već odabrali
- Uvjete banke za troškovnik, ako ste ih dobili
Kad smo projekt izradili mi, sve podloge već imamo i ne trebamo ništa dodatno od vas.
2. Računamo količine iz projekta
Za svaku vrstu rada računamo količinu: kubike iskopa i betona, kvadrate zidova i pokrova, kilograme armature, metre žlijeba. Uz stavku ostaje i izmjera, račun iz kojeg je količina izašla, pa se svaka brojka može provjeriti.
Kod naših projekata količine dolaze izravno iz 3D BIM modela, u kojem svaki zid, ploča i otvor imaju stvarne dimenzije. Zato se troškovnik slaže s nacrtima, a ne s procjenom od oka.
Primjer izmjere za trakaste temelje: duljina × širina × visina, zbrojeno za sve zidove. Isti račun može ponoviti procjenitelj ili izvođač.
3. Svaku stavku opisujemo do kraja
Stavka troškovnika kaže što se radi, od kojeg materijala i što ulazi u cijenu: dobava, prijevoz, ugradnja, oplata, odvoz viška. Tako jedinična cijena znači isto svakome tko čita troškovnik.
Uz opis su jedinica mjere, količina, jedinična cijena i ukupan iznos. Stavke su numerirane po etapama i vrstama radova, pa se na svaku možete pozvati u ponudi ili ugovoru.
| Br. | Opis stavke | J. mj. | Količina | Cijena € | Ukupno € |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.6.1. | Betoniranje armiranobetonskih trakastih temelja betonom klase C16/20, u zemlji i u oplati iznad terena. U cijenu su uključeni dobava i prijevoz betona, strojna ugradba i njega betona. | m³ | 24,50 | 185,00 | 4.532,50 |
Brojke su ilustrativne. Cijene u stvarnom troškovniku ovise o tržištu i lokaciji gradnje.
4. Slažemo radove po etapama gradnje
Stavke grupiramo po vrstama radova, a vrste radova po etapama gradnje. Na kraju je rekapitulacija: zbroj svake vrste radova, svake etape i ukupan iznos.
Etape prate redoslijed gradnje, pa se iz troškovnika vidi koliko košta svaka faza. To pomaže banci ako kredit isplaćuje u dijelovima, a vama kad planirate gradnju i usklađujete izvođače.
Etape u našem troškovniku
- 01Konstrukcija: pripremni, zemljani, zidarski, tesarski, armirački i betonski radovi
- 02Krovište i limarija
- 03Zatvaranje vanjskih otvora: prozori i ulazna vrata
- 04Unutarnje uređenje: zidarski, keramičarski i stolarski radovi, vodovod, kanalizacija i elektroinstalacije
- 05Završni radovi: podovi, bravarija, ličenje, vanjski priključci, gromobran
Troškovnik potpisuje ovlašteni inženjer. Završni list iskazuje vrijednost radova bez PDV-a, iznos PDV-a i ukupno s PDV-om, jer investitor kao građanin plaća radove s PDV-om.
5. Predajete ga banci uz zahtjev za kredit
Troškovnik prilažete zahtjevu za kredit, a ovlašteni procjenitelj na temelju projekta i troškovnika procjenjuje vrijednost buduće kuće. Založno pravo kod kredita za gradnju obično se upisuje na zemljište na kojem se kuća gradi.
Svaka banka sama određuje koliki dio vrijednosti financira i kako isplaćuje novac. Erste banka, primjerice, navodi do 80 % buduće procijenjene vrijednosti nekretnine i isplatu prema troškovniku koji je provjeren i potvrđen pri odobrenju kredita, sve do uporabne dozvole. Druge banke mogu imati drukčije uvjete.
Prije narudžbe troškovnika pitajte svoju banku za popis dokumentacije, rok valjanosti troškovnika i način isplate. Ako banka ima vlastite zahtjeve za troškovnik, pošaljite nam ih zajedno s projektom.
6. Isti troškovnik koristite za ponude izvođača
Kad izvođači nude po istim stavkama, ponude se mogu usporediti red po red. Odmah se vidi tko je izostavio stavku, a tko je skup na određenoj vrsti radova.
Troškovnik zatim postaje dio ugovora o građenju, koji mora biti u pisanom obliku. U ugovoru dogovarate plaćate li radove po jediničnim cijenama ili ukupnu cijenu za cijelu kuću.
Jedinične cijene
- Što se ugovara
- Cijena po jedinici mjere za svaku stavku troškovnika
- Konačan iznos
- Ovisi o stvarno izvedenim količinama
Ključ u ruke
- Što se ugovara
- Ukupna cijena za sve radove potrebne za izgradnju i uporabu kuće
- Konačan iznos
- Uključuje viškove i nepredviđene radove, a manjkovi ga ne smanjuju, osim ako se opseg radova promijeni dogovorom
Za svako odstupanje od projekta izvođač mora imati vašu pisanu suglasnost, inače za te radove ne može tražiti veću cijenu. Ako ugovorom nije drukčije dogovoreno, izvođač koji radi u roku može tražiti povećanje cijene kad cijene materijala i rada porastu za više od dva posto, i to samo za razliku iznad dva posto.
Česta pitanja o troškovniku
Koliko traje izrada troškovnika?
Nekoliko dana, ovisno o tome koliko posla trenutno imamo i o veličini projekta. Točan rok upisujemo u ponudu prije početka rada.
Izrađujete li troškovnik za projekt drugog projektanta?
Da. Pošaljite nam glavni projekt svih struka, a mi ćemo vam javiti rok i cijenu.
Je li iskaz procijenjenih troškova iz glavnog projekta isto što i troškovnik?
Nije. Glavni projekt mora sadržavati iskaz procijenjenih troškova građenja, okvirnu procjenu za svaku struku. Troškovnik razrađuje radove stavku po stavku, s količinama i jediničnim cijenama, i taj dokument banka traži uz zahtjev za kredit.
Izvor · Pravilnik o obveznom sadržaju i opremanju projekata građevina, čl. 32 ↗
Pratite li gradnju i potvrđujete li situacije za banku?
Ne, izrađujemo samo troškovnik. Izvedene radove i situacije tijekom gradnje ovjerava nadzorni inženjer, a banka prije isplate može provesti i vlastitu provjeru.
Koliko dugo troškovnik vrijedi za banku?
To određuje banka. Cijene materijala i rada mijenjaju se, pa banka može tražiti da troškovnik nije stariji od određenog roka. Ako se zahtjev za kredit odgodi, provjerite taj rok prije predaje.
Postoji li državna potpora za gradnju kuće?
Subvencioniranje stambenih kredita APN je provodio do 2023. godine. Danas APN provodi potporu za prvu nekretninu za mlađe od 45 godina, koja kod gradnje obiteljske kuće obuhvaća i povrat PDV-a. Uvjet je, među ostalim, uporabna dozvola pravomoćna nakon 1. siječnja 2025. i ugovor o građenju s računima ili situacijama koje je ovjerio nadzorni inženjer. Uzimaju se u obzir samo izvođači u sustavu PDV-a.
Izvor · APN, subvencionirani krediti ↗
Izvor · APN, uvjeti za povrat poreza ↗