1. Die Aufstellung entsteht aus der Genehmigungsplanung
Für einen Kredit zum Hausbau verlangen kroatische Banken eine Kostenaufstellung (troškovnik), aus der hervorgeht, was der Bau kosten wird. Sie wird auf Grundlage der Genehmigungsplanung (glavni projekt) oder der Ausführungsplanung erstellt. Für ein Einfamilienhaus ist eine Ausführungsplanung nicht vorgeschrieben, die Grundlage ist also meist die Genehmigungsplanung: Architektur, Tragwerk und Haustechnik.
Die Genehmigungsplanung enthält bereits eine Aufstellung der geschätzten Baukosten, aber nur als grobe Zahl je Fachbereich. Die Kostenaufstellung gliedert die Arbeiten Position für Position, mit Beschreibung, Menge und Preis. Erst daraus sehen Bank und Gutachter, wofür das Geld genau gebraucht wird.
Für die Aufstellung senden Sie uns
- Die Genehmigungsplanung aller Fachbereiche, falls sie nicht von uns stammt
- Bereits gewählte Materialien und Ausstattung
- Die Anforderungen der Bank an die Aufstellung, falls Sie sie haben
Stammt die Planung von unserem Büro, liegen uns alle Unterlagen bereits vor und wir brauchen nichts weiter von Ihnen.
2. Wir ermitteln die Mengen aus der Planung
Für jede Leistung ermitteln wir die Menge: Kubikmeter Aushub und Beton, Quadratmeter Wand und Dach, Kilogramm Bewehrung, Meter Dachrinne. Die Mengenberechnung bleibt bei der Position, so lässt sich jede Zahl nachprüfen.
Bei unseren eigenen Planungen stammen die Mengen direkt aus dem 3D BIM Modell, in dem jede Wand, Decke und Öffnung ihre echten Maße hat. Deshalb stimmt die Aufstellung mit den Plänen überein und beruht nicht auf Schätzung.
Beispiel für Streifenfundamente: Länge × Breite × Höhe, summiert über alle Wände. Gutachter oder Baufirma können dieselbe Rechnung wiederholen.
3. Jede Position wird vollständig beschrieben
Eine Position sagt, was gebaut wird, aus welchem Material und was im Preis enthalten ist: Lieferung, Transport, Einbau, Schalung, Abfuhr von Überschuss. So bedeutet ein Einheitspreis für jeden Leser dasselbe.
Zu jeder Beschreibung gehören Einheit, Menge, Einheitspreis und Gesamtbetrag. Die Positionen sind nach Bauabschnitt und Gewerk nummeriert, sodass Sie sich in Angebot oder Vertrag auf jede beziehen können.
| Nr. | Positionstext | Einh. | Menge | Preis € | Gesamt € |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.6.1. | Betonieren von Streifenfundamenten aus Stahlbeton, Betonklasse C16/20, im Erdreich und in Schalung über Gelände. Im Preis enthalten sind Lieferung und Transport des Betons, maschineller Einbau und Nachbehandlung. | m³ | 24,50 | 185,00 | 4.532,50 |
Beispielzahlen. Die Preise einer echten Aufstellung hängen vom Markt und vom Bauort ab.
4. Die Arbeiten werden nach Bauabschnitten gegliedert
Positionen werden nach Gewerken gruppiert, Gewerke nach Bauabschnitten. Am Ende steht eine Zusammenfassung: die Summe je Gewerk, je Abschnitt und insgesamt.
Die Abschnitte folgen dem Bauablauf, so zeigt die Aufstellung, was jede Phase kostet. Das hilft der Bank, wenn sie den Kredit in Teilen auszahlt, und Ihnen bei der Planung des Baus und der Baufirmen.
Abschnitte in unseren Aufstellungen
- 01Rohbau: Vorarbeiten, Erdarbeiten, Mauerwerk, Schalung, Bewehrung und Beton
- 02Dachstuhl und Klempnerarbeiten
- 03Schließen der Hülle: Fenster und Haustür
- 04Innenausbau: Mauerwerk, Fliesen und Tischlerarbeiten, Wasser, Abwasser und Elektro
- 05Fertigstellung: Böden, Schlosserarbeiten, Malerarbeiten, Außenanschlüsse, Blitzschutz
Die Aufstellung unterschreibt ein zugelassener Ingenieur. Das Abschlussblatt zeigt den Wert der Arbeiten ohne Mehrwertsteuer, die Mehrwertsteuer und den Gesamtbetrag, denn private Bauherren zahlen die Arbeiten mit Mehrwertsteuer.
5. Sie reichen sie mit dem Kreditantrag bei der Bank ein
Die Aufstellung gehört zum Kreditantrag, und ein zugelassener Gutachter bewertet anhand von Planung und Aufstellung das künftige Haus. Beim Baukredit wird die Hypothek in der Regel auf dem Grundstück eingetragen, auf dem gebaut wird.
Jede Bank legt selbst fest, welchen Anteil des Werts sie finanziert und wie sie auszahlt. Die Erste Bank zum Beispiel nennt bis zu 80 % des geschätzten künftigen Werts der Immobilie und eine Auszahlung nach der bei der Kreditzusage geprüften Kostenaufstellung, bis zur Nutzungsgenehmigung. Andere Banken können andere Bedingungen haben.
Fragen Sie Ihre Bank vor der Bestellung nach der Liste der Unterlagen, nach der Gültigkeit der Aufstellung und nach der Art der Auszahlung. Hat die Bank eigene Anforderungen an die Aufstellung, senden Sie sie uns mit der Planung.
6. Dieselbe Aufstellung für die Angebote der Baufirmen
Bieten alle Baufirmen auf dieselben Positionen, lassen sich die Angebote Zeile für Zeile vergleichen. Sie sehen sofort, wer eine Position vergessen hat und wer bei einem Gewerk teuer ist.
Die Aufstellung wird dann Teil des Bauvertrags, der schriftlich geschlossen werden muss. Im Vertrag legen Sie fest, ob nach Einheitspreisen oder zu einem Gesamtpreis für das ganze Haus abgerechnet wird.
Einheitspreise
- Was vereinbart wird
- Ein Preis je Einheit für jede Position der Aufstellung
- Endbetrag
- Richtet sich nach den tatsächlich ausgeführten Mengen
Schlüsselfertig
- Was vereinbart wird
- Ein Gesamtpreis für alle Arbeiten, die für Bau und Nutzung des Hauses nötig sind
- Endbetrag
- Umfasst Mehrleistungen und unvorhergesehene Leistungen und sinkt bei Minderleistungen nicht, außer der Umfang wird einvernehmlich geändert
Jede Abweichung von der Planung braucht Ihre schriftliche Zustimmung, sonst kann die Baufirma dafür keinen höheren Preis verlangen. Ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, kann eine termingerecht arbeitende Baufirma eine Preiserhöhung verlangen, wenn die Kosten für Material und Arbeit um mehr als zwei Prozent steigen, und zwar nur für den Teil über zwei Prozent.
Häufige Fragen zur Kostenaufstellung
Wie lange dauert die Erstellung?
Wenige Tage, je nach Auslastung des Büros und Größe des Projekts. Den genauen Termin schreiben wir vor Beginn ins Angebot.
Erstellen Sie Aufstellungen für Planungen anderer Büros?
Ja. Senden Sie uns die Genehmigungsplanung aller Fachbereiche, wir melden uns mit Termin und Preis.
Ist die Kostenschätzung der Genehmigungsplanung dasselbe wie die Aufstellung?
Nein. Die Genehmigungsplanung muss eine Aufstellung der geschätzten Baukosten enthalten, eine grobe Zahl je Fachbereich. Die Kostenaufstellung gliedert die Arbeiten Position für Position, mit Mengen und Einheitspreisen, und genau dieses Dokument verlangt die Bank zum Kreditantrag.
Quelle · Verordnung über den Inhalt von Bauplanungen, Art. 32 ↗
Begleiten Sie den Bau oder bestätigen Sie den Baufortschritt für die Bank?
Nein, wir erstellen nur die Aufstellung. Ausgeführte Arbeiten und Abschlagsrechnungen bestätigt während des Baus der Bauüberwacher, und die Bank kann vor jeder Auszahlung selbst prüfen.
Wie lange gilt die Aufstellung für die Bank?
Das bestimmt die Bank. Preise für Material und Arbeit ändern sich, deshalb kann eine Bank verlangen, dass die Aufstellung nicht älter als eine bestimmte Frist ist. Verzögert sich Ihr Kreditantrag, prüfen Sie diese Frist vor der Einreichung.
Gibt es staatliche Förderung für den Hausbau?
Die staatliche Agentur APN hat geförderte Wohnkredite bis 2023 angeboten. Heute bietet sie eine Förderung für die erste Immobilie für kroatische Staatsbürger unter 45 Jahren, die beim Neubau eines Einfamilienhauses eine Erstattung der Mehrwertsteuer einschließt. Voraussetzungen sind unter anderem eine nach dem 1. Januar 2025 rechtskräftige Nutzungsgenehmigung und ein Bauvertrag mit Rechnungen oder Abschlagsrechnungen, die der Bauüberwacher bestätigt hat. Berücksichtigt werden nur umsatzsteuerpflichtige Baufirmen.
Quelle · APN, geförderte Kredite (Kroatisch) ↗
Quelle · APN, Bedingungen der Steuererstattung (Kroatisch) ↗