1. Welche Unterlagen beweisen, dass ein Haus legal ist
Ein Haus ist auf dem Papier in Ordnung, wenn es einen Nutzungsakt dafür gibt. Das Gesetz zählt sie auf: Nutzungsgenehmigung, Baugenehmigung oder ein anderer Akt aus der Zeit vor dem 19. Juni 1991 mit Bestätigung der Bauaufsicht, ein Legalisierungsbescheid (rješenje o izvedenom stanju) und eine Bescheinigung, dass das Gebäude vor dem 15. Februar 1968 gebaut oder im Kataster erfasst wurde.
Verlangen Sie diese Unterlagen vor dem Kauf vom Verkäufer. Im Grundbuch kann auch ein Vermerk stehen, dass die Baugenehmigung oder Nutzungsgenehmigung nicht vorgelegt wurde. Das ist ein Zeichen, genauer hinzusehen.
Verlangen Sie vom Verkäufer
- Die Nutzungsgenehmigung oder Baugenehmigung
- Den Legalisierungsbescheid, falls das Haus legalisiert wurde
- Eine Bescheinigung, dass es vor dem 15. Februar 1968 gebaut wurde
- Einen Grundbuchauszug
2. Ein vor dem 15. Februar 1968 gebautes Haus gilt als legal
Ein Gebäude, das vor dem 15. Februar 1968 gebaut wurde, gilt als auf Grundlage einer rechtskräftigen Baugenehmigung errichtet. Nachgewiesen wird das mit einer Nutzungsgenehmigung für ein vor diesem Datum gebautes Gebäude, die die Baubehörde auf Antrag ausstellt.
Die Behörde stellt den Zeitpunkt der Errichtung anhand der staatlichen Luftaufnahme vor dem 15. Februar 1968 oder einer anderen amtlichen Karte der Staatlichen Geodätischen Verwaltung fest. Luftbilder von 1968 sind im Geoportal öffentlich, so sehen Sie selbst, ob das Haus damals stand.
Die Genehmigung nennt die Außenmaße des Gebäudes, seine Lage auf dem Grundstück und die Zahl der Geschosse. Anbauten nach 1968 deckt sie nicht ab.
3. Das Grundstück im Geoportal finden
Öffnen Sie das Geoportal der Staatlichen Geodätischen Verwaltung. Geben Sie Katastralgemeinde und Grundstücksnummer in die Suche ein, zum Beispiel Slavonski Brod 1234, und wählen Sie das Grundstück aus der Liste. Die Karte zoomt heran und zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäudeumrisse aus dem Kataster über dem heutigen Bild.
Als Beispiel zeigen die Bilder die Festung Tvrđava Brod in Slavonski Brod, ein öffentliches Gebäude. Das Geoportal gibt es nur auf Kroatisch, die Bezeichnungen stehen hier auf Kroatisch mit Übersetzung.
4. Das Luftbild von 1968 einschalten
Öffnen Sie im linken Menü Osnovni slojevi (Grundkarten), das Rautensymbol. Unter Digitalne ortofoto karte (Orthofotos) scrollen Sie bis 1968 und klicken darauf. Die Karte wechselt zu einem schwarzweißen Luftbild, Grundstücksgrenzen und heutige Gebäudeumrisse bleiben darüber sichtbar.
Prüfen Sie, ob an der Stelle des heutigen Umrisses ein Gebäude steht und ob es gleich groß ist.
5. 1968 und heute vergleichen
Das Werkzeug Preklapanje slojeva (Ebenenvergleich) im linken Menü teilt die Karte in zwei Hälften. Wählen Sie links 1968 und rechts das neueste Bild und ziehen Sie die Linie über das Haus.
Stand das Haus 1968, ist aber heute größer, muss der Anbau gesondert geklärt werden. Ist es auf dem Bild von 1968 nicht zu sehen, gilt die Regel 1968 dafür nicht.
Das Bild ist ein guter erster Hinweis, aber kein amtlicher Nachweis. Amtlicher Nachweis ist die Nutzungsgenehmigung für ein vor dem 15. Februar 1968 gebautes Gebäude.
6. Wie es weitergeht, je nachdem, was Sie gefunden haben
Wurde das Haus vor 1968 gebaut und bauen Sie auf dem Grundstück neu oder bauen das alte um, holen wir die Nutzungsgenehmigung für das alte Haus als Teil der Planung ein. Sie ist im Planungshonorar enthalten.
Hat das Haus keine der Unterlagen aus dem ersten Schritt und wurde nicht vor 1968 gebaut, prüfen Sie, ob es auf der Luftbildaufnahme vom 21. Juni 2011 zu sehen ist. Seit Mai 2026 kann ein solches Haus wieder legalisiert werden, ohne Antragsfrist. Für ein fertiges Haus gilt der Legalisierungsbescheid als Nutzungsakt.
Ein Haus, das nach dem 21. Juni 2011 gebaut wurde, kann nicht legalisiert werden. Ein Neubau auf dem Grundstück wird dann nicht genehmigt, solange das alte Haus steht: Es muss vor dem Bau abgerissen werden oder, wo möglich, nach Fertigstellung des neuen Hauses, die Pflicht zum Abriss bleibt.
Vor 1968 gebaut
- Nachweis
- Nutzungsgenehmigung für ein vor dem 15. Februar 1968 gebautes Gebäude
- Beim Neubau
- Wir holen die Genehmigung mit der Planung ein, im Honorar enthalten
- Anbau
- Wird gesondert geklärt, je nach Einzelfall
Ohne Unterlagen, nach 1968
- Nachweis
- Legalisierungsbescheid, wenn das Haus auf der Luftbildaufnahme vom 21. Juni 2011 zu sehen ist
- Was wir tun
- Bestandsaufnahme und Legalisierungsantrag über eDozvola
- Nach 2011 gebaut
- Nicht legalisierbar, Abriss vor dem Bau oder nach Fertigstellung des neuen Hauses
Häufige Fragen zum alten Haus
Muss ich zum Katasteramt, um das Bild von 1968 zu sehen?
Nein. Luftbilder von 1968 sind im Geoportal der Staatlichen Geodätischen Verwaltung öffentlich, Sie können sie selbst ansehen, auch aus dem Ausland.
Das Haus ist auf dem Bild schlecht zu erkennen. Was dann?
Die Bilder von 1968 sind schwarzweiß und weniger scharf, Bäume verdecken manchmal die Dächer. Dem Antrag werden die Nachweise beigelegt, die Sie haben, und die Baubehörde kann bei Bedarf weitere Beweise erheben.
Das Haus wurde nach 1968 erweitert. Ist dann alles illegal?
Die Genehmigung für ein vor 1968 gebautes Gebäude gilt für das Gebäude, wie es damals war, mit den darin genannten Außenmaßen. Der Anbau muss gesondert geklärt werden, wie, hängt vom Einzelfall ab.
Ich habe ein altes Haus in Kroatien geerbt. Können Sie aus der Ferne helfen?
Ja. Senden Sie uns Grundstücksnummer und Katastralgemeinde, wir sagen Ihnen, was die Unterlagen und das Bild von 1968 zeigen.
Die Frist für die Legalisierung endete 2018. Kann das Haus noch legalisiert werden?
Ja. Eine Gesetzesänderung, die seit dem 16. Mai 2026 gilt, hat die Antragsfrist aufgehoben. Bedingung ist, dass das Haus auf der Luftbildaufnahme vom 21. Juni 2011 zu sehen ist. Der Antrag wird mit allen Anlagen über eDozvola gestellt.