1. Wir prüfen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf
Vor der ersten Skizze lesen wir den Raumplan und die Bedingungen für Ihren Standort: wie viel, wie hoch und mit welchem Abstand zur Grenze gebaut werden darf. Das Haus, das Sie sich vorstellen, muss zu genau diesem Grundstück passen, und schon seine Breite kann Grundriss und Form bestimmen.
Die Eigentumsdaten prüfen wir selbst. Hat das Grundstück mehrere Miteigentümer, sollte der Bau rechtzeitig mit ihnen abgestimmt werden.
Für die erste Prüfung senden Sie uns
- Die Katasternummer der Parzelle
- Die Katastralgemeinde
- Eine kurze Beschreibung Ihres Vorhabens
Der Nachweis des rechtlichen Interesses ist ein digital signierter Grundbuchauszug, den wir selbst beschaffen. Auch die Vollmacht, mit der wir das Verfahren in Ihrem Namen führen, erstellen wir, die Eigentümer lassen sie nur notariell beglaubigen.
2. Wir sprechen über Ihre Wünsche und legen das Angebot fest
Im ersten Gespräch beschreiben Sie, welche Räume Sie möchten, wie Sie sie nutzen und was Ihnen wichtig ist. Grundrisse, Fotos oder Beispiele aus dem Internet sind ein guter Ausgangspunkt, aber nicht nötig. Wir entwickeln den Entwurf mit Ihnen, von der ersten Skizze an.
Nach der Grundstücksprüfung und dem Gespräch erstellen wir ein Angebot mit Planungsumfang und enthaltenen Leistungen. Vor Arbeitsbeginn unterschreiben wir einen Vertrag.
3. Wir beschaffen die Vermessung des Grundstücks
Für die weitere Planung braucht es eine geodätische Aufnahme des Grundstücks. Wir können den Vermesser einbinden, mit dem wir zusammenarbeiten, und seine Leistung ins Angebot aufnehmen, oder Sie beauftragen Ihren eigenen.
Meist können wir schon vor der Vermessung mit der Planung beginnen und das Haus genau auf dem Grundstück platzieren, sobald sie vorliegt. Ist das Grundstück klein oder schmal und liegt der Entwurf an der Grenze dessen, was der Raumplan erlaubt, warten wir die Vermessung ab und planen erst dann.
4. Wir entwickeln den Vorentwurf gemeinsam
Wir planen das Haus nach Ihren Wünschen und den Möglichkeiten des Grundstücks. Grundrisse, Schnitte und 3D Ansichten zeigen die Raumaufteilung, die Geschosse und das Aussehen des Hauses. Wir überarbeiten den Entwurf mit Ihnen, bis Sie ihn freigeben.
In unserer Praxis dauert der Vorentwurf etwa zwei bis drei Wochen, je nach Umfang der Änderungen und Abstimmung. Das ist die Zeit für den Entwurf, nicht die Gesamtzeit bis zur Baugenehmigung.
5. Wir holen die Bedingungen ein und stellen den Bauantrag
Sobald Sie den Entwurf freigeben, holen wir die nötigen Bedingungen ein und bereiten die Planung für das Verfahren vor. Welche Unterlagen zum Antrag gehören, hängt von der Gebäudekategorie ab. Diese klären wir gleich am Anfang.
Die Anschlussbedingungen für Strom, Wasser, Abwasser und Straßenzufahrt holen wir selbst über das System eDozvola ein, noch vor dem Antrag. Die zuständige Stelle hat dafür 30 Tage. Antwortet sie nicht rechtzeitig, gilt das Haus als anschließbar, und sie darf nicht verlangen, dass Sie Teile der Infrastruktur selbst bauen, etwa eine Trafostation oder eine Wasserleitung.
Einfaches Gebäude
- Was es ist
- Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen und bis 400 m² Bruttogeschossfläche
- Zum Antrag
- Vorentwurf und Nachweis des rechtlichen Interesses
- Ausführungsplanung
- Wird mit der Baubeginnanzeige eingereicht
Mehrfamilienhaus
- Was es ist
- Wohngebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten
- Zum Antrag
- Ausführungsplanung mit den vorgeschriebenen Gutachten und Nachweis des rechtlichen Interesses
- Ausführungsplanung
- Liegt vor dem Antrag vor
6. Wir erstellen die Ausführungsplanung
Bei einfachen Gebäuden erstellen wir die Ausführungsplanung (glavni projekt), während das Genehmigungsverfahren läuft, auf Grundlage des freigegebenen Entwurfs. In dieser Phase stimmen wir auch die Technik mit Ihnen ab: Installationen, Beleuchtung, Heizung und Kühlung.
Die Ausführungsplanung umfasst
- 01Architekturplanung
- 02Tragwerksplanung, Statik
- 03Planung von Wasser und Abwasser
- 04Elektroplanung
- 05Haustechnik, Heizung und Lüftung
Auf Wunsch erstellen wir auch
- Realistische 3D Visualisierungen
- Kostenaufstellung für den Baukredit
Der genaue Umfang steht im Angebot und im Vertrag.
Häufige Fragen zur Genehmigung
Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
Die Dauer können wir nicht im Voraus garantieren. Nach unserer Erfahrung unterscheidet sie sich stark zwischen Städten und Gespanschaften und hängt vom Einzelfall und der Behörde ab. Gesetzliche Fristen und die Gesamtzeit vom ersten Gespräch bis zur Genehmigung sind nicht dasselbe, denn dazu gehören auch Vermessung, Entwurf, Bedingungen und Unterlagen.
Wann darf ich mit dem Bau beginnen?
Gebaut wird auf Grundlage einer rechtskräftigen Baugenehmigung. Vor Baubeginn meldet der Bauherr den Beginn elektronisch an, spätestens fünf Tage vorher, und nennt Baufirma und Bauüberwachung. Bei einem einfachen Gebäude wird der Anzeige die Ausführungsplanung beigelegt. Die erteilte Genehmigung ist also noch nicht die ganze Vorbereitung.
Was ist im Planungshonorar nicht enthalten?
Verwaltungsgebühren, notarielle Beglaubigungen und kommunale Beiträge werden gesondert bezahlt. Die Vermessung ist enthalten, wenn das Angebot es so vorsieht.
Auf dem Grundstück steht ein altes Haus, das weg soll. Spielt das eine Rolle?
Sagen Sie es uns gleich am Anfang. Unterlagen zum Bestandsgebäude können für die Planung und für die Berechnung des kommunalen Beitrags wichtig sein.
Was erhalte ich am Ende?
Nach Abschluss der vereinbarten Arbeit übergeben wir Ihnen die Planungsunterlagen aus dem Angebot: Vorentwurf und Ausführungsplanung sowie gewählte Zusatzleistungen wie Visualisierungen oder eine Kostenaufstellung.