1. Etažiranje počinje u projektu
Svaki stan koji ćete prodavati mora biti samostalna uporabna cjelina: s posebnim ulazom, prostorom za spavanje i kuhanje i zasebnom sanitarnom prostorijom. Osim stana, posebni dio može biti poslovni prostor, garaža ili jasno omeđeno parkirno mjesto u zgradi.
Uz stan mogu ići sporedni dijelovi: balkon, terasa, podrumsko ili tavansko spremište, vrt i najviše dva parkirna mjesta. Moraju biti jasno razgraničeni i dostupni iz zajedničkih dijelova ili iz samog stana. Stubište i drugi dijelovi koji služe svima ne mogu pripasti jednom stanu. Zato posebne dijelove slažemo već u projektu, a ne nakon gradnje.
Ako je zgrada izgrađena prema planu posebnih dijelova potvrđenom građevinskom dozvolom, uporabna dozvola zamjenjuje posebnu potvrdu da su stanovi samostalne uporabne cjeline.
2. Zahtjev za dozvolu za višestambenu zgradu
Uz zahtjev za višestambenu zgradu prilažu se glavni projekt, iskaznice energetskih i akustičkih svojstava zgrade, dokaz pravnog interesa i popis stambenih jedinica s podacima o kvaliteti stanovanja.
Tijelo graditeljstva izdaje dozvolu kad utvrdi da je glavni projekt u skladu s prostornim planom, da su utvrđeni posebni uvjeti i uvjeti priključenja te da je primijenjen propis o pristupačnosti. Dozvola se s popisom stambenih jedinica dostavlja i katastarskom uredu.
Uz zahtjev
- Glavni projekt svih struka
- Iskaznica energetskih svojstava zgrade
- Iskaznica o akustičkim svojstvima zgrade
- Dokaz pravnog interesa
- Popis stambenih jedinica
- Izvješće o kontroli glavnog projekta, ako je propisana
3. Prijava početka gradnje i stručni nadzor
Investitor najkasnije pet dana prije početka elektronički prijavljuje početak građenja. U prijavi navodi izvođača i nadzornog inženjera i prilaže ovjereni elaborat iskolčenja, ako je potreban.
Stručni nadzor osigurava investitor, a nadzorni inženjer ne smije biti zaposlenik izvođača. Kad nadzor provodi više inženjera, glavni nadzorni inženjer na kraju sastavlja završno izvješće, koje treba za uporabnu dozvolu. Stručni nadzor danas ne radimo, nadzornog inženjera birate vi.
Izmjene tijekom gradnje koje mijenjaju lokacijske uvjete traže izmjenu građevinske dozvole. Promjena rasporeda stanova mijenja i posebne dijelove, pa je javite projektantu prije nego što se izvede.
4. Tehnički pregled i uporabna dozvola
Zgrada se smije početi koristiti tek kad tijelo graditeljstva izda uporabnu dozvolu. Prije toga tehničkim pregledom utvrđuje je li zgrada izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i glavnim projektom.
Na pregled se pozivaju investitor i javnopravna tijela koja su utvrdila posebne uvjete. Investitor mora osigurati prisutnost svih sudionika u gradnji i dati na uvid propisanu dokumentaciju.
Uz zahtjev za uporabnu dozvolu
- Građevinska dozvola i podaci o sudionicima u gradnji
- Izjava izvođača o izvedenim radovima i program održavanja
- Završno izvješće nadzornog inženjera
- Izjava ovlaštenog inženjera geodezije o smještaju zgrade na čestici
- Geodetska snimka ili elaborat izvedenog stanja
- Energetski certifikat zgrade
- Dokaz o zbrinjavanju građevinskog otpada
5. Upis zgrade u katastar i zemljišnu knjigu
Izvršnu uporabnu dozvolu tijelo graditeljstva s geodetskim elaboratom elektronički dostavlja katastarskom uredu. Zahtjev za evidentiranje zgrade u katastru može podnijeti i sam investitor.
Katastar zatim obavještava zemljišnoknjižni sud, koji zgradu upisuje po službenoj dužnosti i stavlja zabilježbu da je priložena uporabna dozvola. Bez te zabilježbe smatra se da uporabljivost zgrade nije dokazana.
- Izvor · Zakon o gradnji, čl. 106 i 107 ↗
6. Etažni elaborat i upis stanova
Etažnim elaboratom zgrada se dijeli na posebne dijelove i svakom se određuje suvlasnički dio. Korisna površina računa se u pravilu iz glavnog projekta, a otvoreni balkoni, terase, stubišta i spremišta neprikladna za stanovanje u nju se ne računaju. Elaborat izrađujemo mi, a geodetski dio koordiniramo s geodetima s kojima surađujemo.
Vlasnik zemljišta sa zgradom može očitovanjem zemljišnoknjižnom sudu podijeliti vlasništvo na suvlasničke dijelove i uz svaki vezati određeni stan. To može učiniti i prije gradnje, ali vlasništvo stana nastaje tek kad je zgrada izgrađena. Prijedlog za upis podnosi se elektronički, preko javnog bilježnika ili odvjetnika.
U zemljišnoj knjizi uz svaki suvlasnički dio upisuju se stan i njegovi sporedni dijelovi, a uložak dobiva naznaku Etažno vlasništvo. Od tada se svaki stan zajedno sa svojim suvlasničkim dijelom prodaje i opterećuje zasebno.
Česta pitanja o etažiranju
Mogu li se stanovi prodavati prije završetka gradnje?
Vlasnik zemljišta može vlasništvo podijeliti na suvlasničke dijelove i povezati ih s budućim stanovima i prije gradnje. Vlasništvo stana uspostavlja se tek kad zgrada bude izgrađena i ispune se zakonske pretpostavke. Ugovore s kupcima neka sastavi odvjetnik ili javni bilježnik.
Izvor · Zakon o vlasništvu, čl. 75 ↗
Što ako se površina stana promijeni tijekom gradnje?
Ako se korisna vrijednost stana utvrđena prije završetka gradnje do završetka promijeni za najmanje 2 % radovima za koje je potrebna dozvola, može se tražiti njezino ponovno utvrđivanje. Zahtjev se podnosi u roku od godine dana od pravomoćnosti uporabne dozvole.
Izvor · Zakon o vlasništvu, čl. 77 ↗
Može li parkirno mjesto pripadati stanu?
Može, kao sporedni dio stana, najviše dva mjesta po stanu, ako su jasno razgraničena. Garaža ili jasno omeđeno mjesto u zgradi može biti i zaseban posebni dio.
Izvor · Zakon o vlasništvu, čl. 67 ↗
Radite li stručni nadzor i upis u zemljišnu knjigu?
Ne. Projektiramo zgradu, izrađujemo etažni elaborat i koordiniramo geodetski dio. Nadzornog inženjera investitor bira sam, a prijedlog za upis sudu podnosi javni bilježnik ili odvjetnik.