1. Die Aufteilung beginnt in der Planung
Jede Wohnung, die Sie verkaufen wollen, muss eine abgeschlossene Einheit sein: mit eigenem Eingang, Raum zum Schlafen und Kochen und einem eigenen Sanitärraum. Neben Wohnungen kann Sondereigentum auch eine Gewerbefläche, eine Garage oder ein klar abgegrenzter Stellplatz im Gebäude sein.
Zu einer Wohnung können Nebenräume gehören: Balkon, Terrasse, Keller oder Dachbodenabteil, Garten und höchstens zwei Stellplätze. Sie müssen klar abgegrenzt und von den gemeinschaftlichen Teilen oder von der Wohnung aus erreichbar sein. Treppenhaus und andere Teile, die allen dienen, können keiner einzelnen Wohnung gehören. Deshalb legen wir das Sondereigentum schon in der Planung fest, nicht erst nach dem Bau.
Wurde das Gebäude nach einem Aufteilungsplan gebaut, den die Baugenehmigung bestätigt, ersetzt die Nutzungsgenehmigung die gesonderte Bestätigung, dass die Wohnungen abgeschlossene Einheiten sind.
2. Der Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus
Dem Antrag für ein Mehrfamilienhaus liegen die Planung aller Fachbereiche, die Ausweise über die energetischen und akustischen Eigenschaften, der Nachweis des rechtlichen Interesses und eine Liste der Wohnungen mit Angaben zur Wohnqualität bei.
Die Baubehörde erteilt die Genehmigung, wenn die Planung dem Raumplan entspricht, die besonderen Bedingungen und Anschlussbedingungen festgelegt sind und die Vorschrift über Barrierefreiheit angewendet wurde. Die Genehmigung geht mit der Liste der Wohnungen auch an das Katasteramt.
Zum Antrag
- Planung aller Fachbereiche
- Ausweis über die energetischen Eigenschaften
- Ausweis über die akustischen Eigenschaften
- Nachweis des rechtlichen Interesses
- Liste der Wohnungen
- Prüfbericht zur Planung, wenn eine Prüfung vorgeschrieben ist
3. Baubeginnanzeige und Bauüberwachung
Spätestens fünf Tage vor Baubeginn zeigt der Bauherr den Beginn elektronisch an. In der Anzeige nennt er die Baufirma und den überwachenden Ingenieur und legt, falls nötig, die beglaubigte Absteckung bei.
Die Bauüberwachung stellt der Bauherr sicher, und der überwachende Ingenieur darf kein Angestellter der Baufirma sein. Überwachen mehrere Ingenieure, erstellt der leitende überwachende Ingenieur am Ende einen Abschlussbericht, der für die Nutzungsgenehmigung nötig ist. Bauüberwachung bieten wir heute nicht mehr an, den überwachenden Ingenieur wählen Sie.
Änderungen während des Baus, die die Standortbedingungen ändern, erfordern eine Änderung der Baugenehmigung. Eine Änderung der Wohnungsaufteilung ändert auch das Sondereigentum, sagen Sie es also dem Planer, bevor gebaut wird.
4. Technische Abnahme und Nutzungsgenehmigung
Das Gebäude darf erst genutzt werden, wenn die Baubehörde die Nutzungsgenehmigung erteilt hat. Vorher stellt eine technische Abnahme fest, ob es gemäß Baugenehmigung und Planung gebaut wurde.
Zur Abnahme werden der Bauherr und die Behörden geladen, die besondere Bedingungen festgelegt haben. Der Bauherr muss für die Anwesenheit aller Baubeteiligten sorgen und die vorgeschriebenen Unterlagen vorlegen.
Zum Antrag auf Nutzungsgenehmigung
- Baugenehmigung und Angaben zu den Baubeteiligten
- Erklärung der Baufirma zu den Arbeiten und Wartungsprogramm
- Abschlussbericht des überwachenden Ingenieurs
- Erklärung eines zugelassenen Vermessungsingenieurs zur Lage des Gebäudes
- Vermessung des ausgeführten Zustands
- Energieausweis des Gebäudes
- Nachweis über die Entsorgung der Bauabfälle
5. Eintragung des Gebäudes in Kataster und Grundbuch
Die vollziehbare Nutzungsgenehmigung sendet die Baubehörde mit der Vermessung elektronisch an das Katasteramt. Die Erfassung im Kataster kann auch der Bauherr selbst beantragen.
Das Katasteramt benachrichtigt dann das Grundbuchgericht, das das Gebäude von Amts wegen einträgt und vermerkt, dass die Nutzungsgenehmigung vorliegt. Ohne diesen Vermerk gilt die Nutzbarkeit des Gebäudes als nicht nachgewiesen.
6. Der Aufteilungsplan und die Eintragung der Wohnungen
Der Aufteilungsplan (etažni elaborat) teilt das Gebäude in Sondereigentum und bestimmt für jede Einheit einen Miteigentumsanteil. Die Nutzfläche wird in der Regel aus der Planung berechnet, offene Balkone, Terrassen, Treppen und nicht bewohnbare Abstellräume zählen nicht mit. Den Aufteilungsplan erstellen wir, den Vermessungsteil koordinieren wir mit den Vermessern, mit denen wir zusammenarbeiten.
Der Eigentümer des Grundstücks mit dem Gebäude kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchgericht das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen und mit jedem eine bestimmte Wohnung verbinden. Das geht schon vor dem Bau, das Wohnungseigentum entsteht aber erst, wenn das Gebäude gebaut ist. Der Antrag auf Eintragung wird elektronisch über einen kroatischen Notar oder Anwalt gestellt.
Im Grundbuch werden zu jedem Miteigentumsanteil die Wohnung und ihre Nebenräume eingetragen, und die Einlage erhält den Vermerk Wohnungseigentum (Etažno vlasništvo). Ab dann wird jede Wohnung mit ihrem Anteil einzeln verkauft und belastet.
Fragen zur Aufteilung in Wohnungseigentum
Können Wohnungen vor Fertigstellung verkauft werden?
Der Grundstückseigentümer kann das Eigentum schon vor dem Bau in Miteigentumsanteile teilen und mit künftigen Wohnungen verbinden. Das Wohnungseigentum entsteht erst, wenn das Gebäude gebaut ist und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Verträge mit Käufern sollte ein Anwalt oder Notar aufsetzen.
Was, wenn sich die Fläche einer Wohnung während des Baus ändert?
Ändert sich der vor Fertigstellung bestimmte Nutzwert einer Wohnung durch genehmigungspflichtige Arbeiten um mindestens 2 %, kann eine neue Bestimmung beantragt werden. Der Antrag ist innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Nutzungsgenehmigung zu stellen.
Kann ein Stellplatz zu einer Wohnung gehören?
Ja, als Nebenraum der Wohnung, höchstens zwei Stellplätze je Wohnung, wenn sie klar abgegrenzt sind. Eine Garage oder ein klar abgegrenzter Stellplatz im Gebäude kann auch eigenes Sondereigentum sein.
Ich investiere aus dem Ausland. Was muss ich in Kroatien persönlich erledigen?
Planung und Genehmigung laufen ohne Termin vor Ort: Für den Bauantrag unterschreiben Sie nur eine Vollmacht, beglaubigt von einem Notar oder in einem kroatischen Konsulat. Anträge an das Grundbuch stellt elektronisch ein kroatischer Notar oder Anwalt.
Quelle · Zakon o zemljišnim knjigama (Grundbuchgesetz), Art. 105 ↗
Übernehmen Sie Bauüberwachung und Grundbucheintrag?
Nein. Wir planen das Gebäude, erstellen den Aufteilungsplan und koordinieren den Vermessungsteil. Den überwachenden Ingenieur wählt der Bauherr, und den Antrag beim Gericht stellt ein Notar oder Anwalt.