1. Dopušta li plan zgradu na toj čestici
Prostorni plan za svaku zonu određuje namjenu i vrstu zgrada koje se u njoj smiju graditi, uključujući broj stanova i katnost. U zoni predviđenoj za obiteljske kuće stambena zgrada s više stanova u pravilu nije moguća, koliko god čestica bila velika.
Zgrada s tri ili više stanova po Zakonu o gradnji je višestambena zgrada. Za nju se dozvola izdaje na temelju glavnog projekta svih struka, a ne idejnog projekta kao za kuću. Gdje je propisana obveza urbanističkog plana uređenja, a on još nije donesen, dozvola za novu zgradu ne može se izdati.
Lokacijska informacija za česticu daje izvadak odredbi svih važećih planova. Dobra je za prvi pogled, ali nije dozvola i na temelju nje se ne može projektirati.
2. Koliko bruto površine plan dopušta
Za gradnju u građevinskom području plan obvezno propisuje najveći koeficijent izgrađenosti (kig), najveći koeficijent iskoristivosti (kis) i najveću građevinsku bruto površinu. Po potrebi propisuje i kis posebno za nadzemne i za podzemne etaže.
Kig određuje koliki dio čestice smije biti pod zgradom, a kis kolika smije biti bruto površina svih etaža zajedno. Iz toga proizlazi gornja granica površine, a iz nje okvirni broj stanova. Bruto površina nije prodajna: od nje otpadaju zidovi, stubište, dizalo i zajednički prostori.
| Pokazatelj | Što određuje | Primjer |
|---|---|---|
| kig | Odnos površine pod zgradama i površine čestice | 0,30 znači najviše 360 m² tlocrta |
| kis | Odnos bruto površine svih etaža i površine čestice | 1,20 znači najviše 1440 m² bruto |
| kisn i kisp | Isti odnos posebno za nadzemne i podzemne etaže | Propisuju se po potrebi |
Vrijednosti su primjer. Stvarne propisuje plan za vašu zonu.
3. Koliko etaža zgrada smije imati
Plan obvezno propisuje najveću visinu pročelja i najveći broj nadzemnih i podzemnih etaža. Na kosom terenu propisuje dvije visine, mjerene od najviše i od najniže kote uređenog terena uz pročelje.
Što se računa kao koja etaža propisano je točno. Podrum je ukopan više od polovine svog obujma, suteren do polovine, a potkrovlje ima nadozid do 1,2 m. Uvučeni kat pod ravnim krovom smije zauzeti najviše 75 % tlocrtne projekcije zatvorenih dijelova zgrade i mora biti uvučen s ulične strane. Takve razlike često odluče stane li još jedna etaža stanova.
Stubišna kućica za izlaz na ravni krov, kućica dizala i instalacijska oprema na krovu ne ulaze u visinu zgrade.
4. Parkirna mjesta, prirodni teren i udaljenosti od međa
Plan propisuje najmanji broj parkirnih mjesta koja se moraju urediti na čestici i najmanji udio prirodnog terena. Kod zgrade parkiranje često stvarno ograniči broj stanova: mjesta s prilazima zauzimaju dio čestice koji ne može biti ni zgrada ni zelenilo.
Za nove zgrade s više od dvije nadzemne etaže Pravilnik o prostornim planovima pri planiranju neizgrađenih površina traži udaljenost od međe od najmanje pola visine zgrade, a ne manje od 3 m. Točne udaljenosti za vašu česticu propisuje plan.
5. Što se mijenja od deset stanova
Stambena zgrada s deset i više stanova mora ispuniti Tehnički propis o pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti. Na svakih deset stanova jedan mora biti jednostavno prilagodljiv, a rješenje se prikazuje već u glavnom projektu. Bez toga se dozvola ne izdaje.
Takav stan u pravilu je u prizemlju, a do njega se s javne pješačke površine mora moći doći bez prepreka. Visinska razlika veća od 120 cm svladava se dizalom. Od svih parkirnih mjesta uz zgradu 5 % mora biti pristupačno, a najmanje jedno. Kad je broj stanova blizu deset, to vrijedi uzeti u obzir već u analizi.
Do 9 stanova
- Jednostavno prilagodljiv stan
- Nije obvezan
- Pristupačna parkirna mjesta
- Nisu obvezna po ovom propisu
10 i više stanova
- Jednostavno prilagodljiv stan
- Jedan na svakih deset stanova
- Pristupačna parkirna mjesta
- 5 %, najmanje jedno
Ako zgrada ima i poslovni prostor, propis se na taj prostor primjenjuje ovisno o djelatnosti, bez obzira na broj stanova.
6. Što od nas dobivate
Sve navedeno provjeravamo za vašu česticu i u 1 do 2 tjedna šaljemo pisani izvještaj. U njemu su parametri plana primijenjeni na česticu, najveći volumen zgrade u 3D modelu, okvirni broj i veličina stanova i procjena prodajne površine.
Na temelju izvještaja odlučujete o kupnji čestice i o projektu. Ako nastavimo, iz istog 3D modela razvijamo raspored stanova i projekt za građevinsku dozvolu.
Izvještaj obuhvaća
- 01Namjenu zone i vrstu zgrade koju plan dopušta
- 02Kig, kis i najveću bruto površinu za vašu česticu
- 03Najveću visinu i broj etaža
- 04Parkiranje, prirodni teren i udaljenosti od međa
- 05Najveći volumen zgrade u 3D modelu
- 06Okvirni broj i veličinu stanova i procjenu prodajne površine
Česta pitanja o analizi parcele za zgradu
Koja je razlika između zgrade s dva i s tri stana?
Zgrada s najviše dva stana i do 400 m² bruto površine je manje složena zgrada: dozvola se izdaje na temelju idejnog projekta, a stručni nadzor provodi se samo za mehaničku otpornost i stabilnost. Od tri stana nadalje zgrada je višestambena. Dozvola se tada izdaje na temelju glavnog projekta svih struka, a uz zahtjev idu i iskaznice energetskih i akustičkih svojstava zgrade.
Plan na toj čestici dopušta samo obiteljske kuće. Može li se to promijeniti?
Samo izmjenom prostornog plana. To je postupak jedinice lokalne samouprave i njegov ishod nitko ne može unaprijed obećati, pa kupnju čestice za zgradu ne vrijedi temeljiti na očekivanoj izmjeni.
Što ako se s gradnjom krene prije dozvole?
Prije izdavanja dozvole upravno tijelo provjerava je li gradnja započela. Ako jest, obavještava građevinsku inspekciju, a investitor višestambene zgrade plaća posebnu naknadu od 15.000 eura.
Izvor · Zakon o gradnji, čl. 72 ↗
Koliko traje analiza?
Pisani izvještaj s 3D volumenom i okvirnim brojem stanova šaljemo u 1 do 2 tjedna.