Wie viele Wohnungen passen auf das Grundstück

Der Raumplan legt für jede Zone die Nutzung und die Art der zulässigen Gebäude fest, einschließlich der Zahl der Wohnungen und Geschosse. In einer Zone für Einfamilienhäuser ist ein Gebäude mit mehreren Wohnungen in der Regel nicht möglich, wie groß das Grundstück auch ist.

Nach dem Baugesetz ist ein Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen ein Mehrfamilienhaus. Die Genehmigung wird auf Grundlage der Planung aller Fachbereiche erteilt, nicht auf Grundlage eines Vorentwurfs wie beim Einfamilienhaus. Wo ein Bebauungsplan vorgeschrieben, aber noch nicht beschlossen ist, kann für ein neues Gebäude keine Genehmigung erteilt werden.

Für das Bauen in der Bauzone muss der Plan die höchste Grundflächenzahl (kig), die höchste Geschossflächenzahl (kis) und die höchste Bruttogeschossfläche festlegen. Bei Bedarf legt er die Geschossflächenzahl getrennt für ober und unterirdische Geschosse fest.

Die kig bestimmt, welcher Teil des Grundstücks bebaut sein darf, die kis, wie groß die Bruttofläche aller Geschosse zusammen sein darf. Daraus ergibt sich die Obergrenze der Fläche und aus ihr die ungefähre Zahl der Wohnungen. Bruttofläche ist keine Verkaufsfläche: Wände, Treppenhaus, Aufzug und Gemeinschaftsflächen gehen davon ab.

Der Plan muss die höchste Fassadenhöhe und die höchste Zahl der ober und unterirdischen Geschosse festlegen. Am Hang legt er zwei Höhen fest, gemessen vom höchsten und vom tiefsten Punkt des fertigen Geländes an der Fassade.

Was als welches Geschoss zählt, ist genau festgelegt. Ein Keller liegt mit mehr als der Hälfte seines Volumens im Gelände, ein Souterrain bis zur Hälfte, und ein Dachgeschoss hat einen Kniestock bis 1,2 m. Ein zurückgesetztes Geschoss unter einem Flachdach darf höchstens 75 % der Grundfläche der geschlossenen Gebäudeteile einnehmen und muss zur Straße hin zurückgesetzt sein. Solche Unterschiede entscheiden oft, ob noch ein Wohngeschoss passt.

Der Plan legt die Mindestzahl der Stellplätze fest, die auf dem Grundstück anzulegen sind, und den Mindestanteil an natürlichem Boden. Beim Wohngebäude begrenzen oft die Stellplätze die Zahl der Wohnungen: Stellplätze mit Zufahrten belegen einen Teil des Grundstücks, der weder Gebäude noch Grün sein kann.

Für neue Gebäude mit mehr als zwei oberirdischen Geschossen verlangt die Verordnung über Raumpläne bei der Planung unbebauter Flächen einen Grenzabstand von mindestens der halben Gebäudehöhe und nicht weniger als 3 m. Die genauen Abstände für Ihr Grundstück legt der Plan fest.

Ein Wohngebäude mit zehn oder mehr Wohnungen muss die Technische Vorschrift über die Barrierefreiheit von Gebäuden für Menschen mit Behinderung und eingeschränkter Mobilität erfüllen. Auf je zehn Wohnungen muss eine einfach anpassbar sein, und die Lösung wird schon in der Planung dargestellt. Ohne sie gibt es keine Genehmigung.

Eine solche Wohnung liegt in der Regel im Erdgeschoss und muss vom öffentlichen Gehweg ohne Hindernisse erreichbar sein. Ein Höhenunterschied von mehr als 120 cm wird mit einem Aufzug überwunden. Von allen Stellplätzen am Gebäude müssen 5 % barrierefrei sein, mindestens einer. Liegt die Zahl der Wohnungen nahe bei zehn, lohnt es sich, das schon in der Analyse zu berücksichtigen.

Wir prüfen all das für Ihr Grundstück und senden innerhalb von 1 bis 2 Wochen einen schriftlichen Bericht. Er enthält die Kennzahlen des Plans für Ihr Grundstück, das größte Gebäudevolumen im 3D Modell, die ungefähre Zahl und Größe der Wohnungen und eine Schätzung der Verkaufsfläche.

Mit dem Bericht entscheiden Sie über den Kauf des Grundstücks und über die Planung. Wenn wir weitermachen, entwickeln wir aus demselben 3D Modell die Wohnungsgrundrisse und die Genehmigungsplanung.